「横浜市戸塚区」は不動産投資に適した地域か？
今回は「横浜市戸塚区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。
調査内容は下記のとおりです。
- 地域情報（空き家・治安・子育て）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
戸塚区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。
では地域情報から見ていきましょう。
横浜市戸塚区の概要、特性
ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
横浜市戸塚区の平成25年の空き家率は8.1％、横浜市平均：10.1％、神奈川県の平均：11.2％よりも低い数値となりました。（平成25住宅土地統計調査より）
また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎
平成10年：8.0％（7400戸）
平成15年：9.9％（10640戸）
平成20年：7.7％（8810戸）
平成25年：8.1％（9670戸）
横浜市戸塚区の空き家率は平成15年に10％近くまで上昇したましたが、それ以外は平均以下の優秀な数値で推移してきました。
さらに横浜市では、積極的な空き家対策への取り組みがスタートしていますので、今後の戸塚区の空き家状況にも期待できるのではないでしょうか？
なお、横浜市では空き家の維持管理や相談受付と他の自治体でもみられる取り組みだけではなく、空き家の利活用や流通促進などへの取り組みが行われています。
刑法犯認知件数の推移
投資物件の選定で外せない要素のひとつに、投資先エリアの治安や住環境があります。
治安や住環境が良好であれば安定した賃貸需要にプラスして、有利な家賃設定も可能となります。
では横浜市戸塚区の治安や住環境について、犯罪件数（刑法犯認知件数）と平成26年度区民意識調査をもとに考察してみましょう。
まずは犯罪件数から。
戸塚署の犯罪件数の推移となります。
平成12年：4495件
平成17年：3841件
平成22年：2576件
平成25年：2083件
平成26年：1875件
平成27年：1615件
戸塚区の刑法犯認知件は年々減少傾向にあります。
平成12年と平成27年を比較すると、4495件→1615件、マイナス2880件（64％）減少してます。
防犯対策への調査では「満足：22.9％、不満：12.7％」となっています。
では定住意向についてはどうでしょうか？
横浜市平均（平成27年調査）は「定住派：61.0％、移住派：19.9％」ですが、戸塚区は「定住派：78.0％、移住派：7.4％」と定住肯定派が大きく上回っています。
待機児童数の推移
共働き世帯が増加する中、子育てと仕事の両立を望む世帯も少なくありません。
こういったファミリー層を対象とした不動産投資を行うのあれば、子どもを安心して預けられる環境を整えた地域を選定する必要があるでしょう。
そこで子育て環境をみるひとつの指針となる待機児童対策について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成23年度：72人
平成24年度：9人
平成25年度：0人
平成26年度：0人
平成27年度：0人
平成28年度：0人
戸塚区は平成25年度に待機児童ゼロを達成後、平成28年度現在に至るまでゼロを継続しています。
この成果から、戸塚区は仕事と子育てを両立する世帯にとって子供を預けられる環境が整った地域と言えるでしょう。
横浜市戸塚区の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず戸塚区の地価は、神奈川県内18位、全国103位となっています。
最高坪単価は1991年の171.3万円でしたが、2016年は44％程度の75.6万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1992年以降の地価は下降が続きましたが、2007年（3.48％）、2008年（5.27％）の2年間は上昇となりました。
しかし2009年（-2.42％）、2010年（-2.41％）、2011年（-1.32％）、2012年（-0.24％）の4年間は再び下げに転じました。
またここ最近の動向は2013年（0.44％）、2014年（5.82％）、2015年（5.10％）は上昇、2016年（-2.35％）と下降となりました。
エリア別の動向は下記の通りとなります。
上昇したエリア
上倉田町エリア（2.27％）、東戸塚エリア（1.74％）、舞岡エリア（0％）
下降したエリア
戸塚駅エリア（-2.10％）、俣野町・東俣野町エリア（-0.43％）、下倉田町エリア（-0.22％）
またエリア別の地価（坪単価）を見ると、最高値：116.1万円（上倉田町エリア）、最安値：38.5万円（俣野町・東俣野町エリア）となり、その差は77.6万円（3.01倍）となります。
賃料相場
では戸塚区の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記となります。
1R～1DK：17位
1LDK～2DK：14位
2LDK～3DK：17位
3LDK～4DK：11位
地価の18位と比較すると、すべての間取りが上位にランクしています。
横浜市戸塚区の交通・アクセス
では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか？
横浜市内には3つの駅あり、JRと横浜市営地下鉄ブルーラインの利用が可能です。
JR東海道本線：戸塚駅
JR横須賀線：戸塚駅、東戸塚駅
JR湘南新宿ライン：戸塚駅、東戸塚駅
西武拝島線：戸塚駅、舞岡駅
複数路線が利用できる駅は戸塚駅となります。
横浜市戸塚区の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは横浜市戸塚区の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：274408人、2016年：275349人、2017年：276026人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1990年：237875人
1995年：242975人
2000年：248706人
2005年：259191人
2010年：273434人
1世帯あたりの人員
1990年：2.96人
1995年：2.80人
2000年：2.66人
2005年：2.56人
2010年：2.50人
2017年：2.41人
1987年に再編成された横浜市戸塚区の人口は、2012年に一旦減少に転じていますが、2014年から2017年現在まで再び増加傾向となっています。
2017年と1990年の人口を比較する約3.8万人（13.8％）と大きく増加してきたことがわかります。
また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの横浜市戸塚区の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：277224人
2025年：274048人
2030年：268964人
2035年：262685人
2040年：255629人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：13.1％→12.2％→11.3％→11.1％→11.2％
生産年齢人口：60.7％→60.8％→60.0％→57.4％→54.0％
老齢人口：26.2％→27.1％→28.7％→31.5％→34.8％
増加を続けてきた横浜市の人口も2020年にはピークを迎え、以降は緩やかな減少傾向に転じる予測となっています。
2020年と2040年の人口を比較すると2.2万人（7.8％）程度の減少が見込まれます。
また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。
次に横浜市戸塚区の将来人口を見ていきましょう。
横浜市戸塚区の将来人口※2035年までの5年毎
2020年：278,826人
2025年：277,573人
2030年：273,773人
2035年：268,959人
年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎
年少人口：14.4％→14.0％→13.2％→12.4％→11.9％→11.9％
生産年齢人口：65.5％→62.2％→61.1％→61.2％→60.5％→58.1％
老齢人口：20.1％→23.8％→25.7％→26.4％→27.6％→30.1％
横浜市栄区の将来人口も社人研同様に、減少傾向が続く予測となっています。
しかしその数値は社人研よりも多く、緩やかな減少スピードとなっています。
横浜市戸塚区で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：2020年以降、緩やかな減少が続く。
戸塚区のデータ：：2020年以降、社人研よりも緩やかな減少が続く。
どちらのデータも緩やかな減少予測のため、戸塚区が2040年までに深刻な人口問題を迎える可能性は低いと考えられます。
さらに今後横浜市が人口対策に乗り出せば、状況が改善される可能性もあります。
不動産投資と交通
では戸塚区の交通に関してはどうでしょうか？
JRの利用で横浜駅方面のアクセスは良いと言えるでしょう。
戸塚駅から横浜駅まで9分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。
不動産投資と不動産価格
戸塚区の不動産価格をおさらいしてみましょう。
戸塚区の神奈川県内でのランキングは地価は18位、平均賃料は11位（～17位）となり、すべての間取りが地価の順位を上回っています。
また地価の動向は、2013～15年は上昇となり、2016年は下降しました。
なお2016年は東戸塚駅周辺で286万円、戸塚駅周辺で263万円、221万円と高額な取引が確認できています。
横浜市戸塚区の不動産投資
以上、戸塚区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると横浜市は・・・
- 戸塚区の人口は緩やかな減少が続く。
- 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
- 戸塚駅、東戸塚駅周辺では高値での取引があり、地域による地価の差もみられる。
- 空き家率は優秀な数値で推移。
- JRの利用で横浜駅へのアクセスは非常に良い。
- 待機児童数ゼロを継続中。
- 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は定住派が78.0％と高い。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※横浜市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。